Canal de denuncias para agencias inmobiliarias: obligatorio aunque tengas 3 empleados

Canal de denuncias para agencias inmobiliarias: obligatorio aunque tengas 3 empleados

Por el equipo de Lexlon · Mayo 2026 · 7 min de lectura

La obligación que la mayoría de agencias inmobiliarias desconoce

Si tienes una agencia inmobiliaria constituida como sociedad limitada, es muy probable que estés obligada a disponer de un canal de denuncias aunque solo tengas tres empleados. No porque la Ley 2/2023 lo diga directamente para tu sector, sino porque llevas más de una década siendo sujeto obligado por la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, y esa condición te arrastra automáticamente a la obligación del canal.

La mayoría de agencias lo desconoce. Y la AIPI, operativa desde septiembre de 2025, ya puede sancionarte por ello.

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Por qué las agencias inmobiliarias están obligadas sin importar el tamaño

La Ley 2/2023 establece dos vías de obligación completamente independientes. La primera es la conocida: empresas con 50 o más trabajadores. La segunda es la que afecta a las agencias inmobiliarias de cualquier tamaño.

El artículo 10.1.b) de la Ley 2/2023 obliga a disponer de canal de denuncias a las personas jurídicas del sector privado que, con independencia de su número de trabajadores, estén incluidas en el ámbito de los actos de la Unión Europea en materia de prevención del blanqueo de capitales. Esa referencia remite directamente al artículo 2.1.l) de la Ley 10/2010, de 28 de abril, que dice textualmente:

"Los promotores inmobiliarios y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles o en arrendamientos de bienes inmuebles que impliquen una transacción por una renta total anual igual o superior a 120.000 euros o una renta mensual igual o superior a 10.000 euros."

La cadena normativa es clara: si tu agencia es persona jurídica y está en este artículo, estás obligada. Sin umbral de empleados.

Quién está incluido y quién no

Este es el punto donde conviene ser exacto, porque la ley tiene matices importantes.

Están claramente obligadas las agencias inmobiliarias constituidas como SL, SA o cualquier forma societaria que intermedien profesionalmente en la compraventa de inmuebles. También las promotoras inmobiliarias que vendan directamente. Y los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIs) que operen a través de sociedad mercantil.

El matiz importante en alquileres. Para la intermediación en arrendamientos, la obligación no es automática. El artículo 2.1.l) de la Ley 10/2010 la condiciona a que la transacción implique una renta total anual igual o superior a 120.000 euros o una renta mensual igual o superior a 10.000 euros. Una agencia que gestiona exclusivamente alquileres de vivienda habitual por debajo de esos umbrales no está obligada por esta vía.

En la práctica, la mayoría de agencias mezcla compraventas y alquileres. En ese caso, la obligación viene de la actividad de compraventa, con independencia del volumen de alquiler.

No están obligadas por esta vía los autónomos persona física que intermedian en inmuebles — el artículo 10.1.b) de la Ley 2/2023 exige ser persona jurídica. Tampoco las agencias que exclusivamente gestionan alquileres por debajo de los umbrales indicados, ni los administradores de fincas que gestionan comunidades de propietarios sin intermediar en compraventas.

El canal que tenías de blanqueo no es suficiente

Muchas agencias que llevan años como sujetos obligados de la Ley 10/2010 ya tienen implantados procedimientos internos de comunicación de posibles incumplimientos conforme al artículo 26 bis de esa ley. Es un error asumir que eso cubre también la obligación de la Ley 2/2023.

Son dos obligaciones distintas con ámbitos distintos. El canal del artículo 26 bis de la Ley 10/2010 está pensado para comunicar posibles incumplimientos de esa ley específica (blanqueo, financiación del terrorismo). El canal de la Ley 2/2023 tiene un ámbito mucho más amplio: cubre cualquier infracción penal o administrativa grave, incluyendo acoso laboral, fraudes internos, incumplimientos de protección de datos, y muchos otros.

Si tienes el canal de blanqueo pero no uno conforme a la Ley 2/2023, sigues incumpliendo.

Qué requisitos debe cumplir el canal

Los requisitos son los mismos que para cualquier empresa obligada por la Ley 2/2023. El canal debe permitir denuncias anónimas con cifrado de datos y sin registro de IP del denunciante. Debe existir comunicación bidireccional que permita al denunciante recibir respuestas sin revelar su identidad. El acuse de recibo es obligatorio en un máximo de 7 días naturales. El plazo para informar del resultado de la investigación es de 3 meses, prorrogables por otros 3. Debe haber un responsable designado expresamente con garantías de independencia. Si la agencia tiene página web, el canal debe estar enlazado desde la página de inicio en sección separada e identificable. Y debe mantenerse un registro confidencial de todas las comunicaciones.

Las sanciones: hasta un millón de euros y multa personal al administrador

No disponer de canal de denuncias cuando estás obligado se clasifica como infracción muy grave conforme al artículo 63.1.a) de la Ley 2/2023. Las sanciones que establece el artículo 65 son las siguientes.

Para la sociedad: entre 600.001 y 1.000.000 euros en infracciones muy graves, entre 100.001 y 600.000 euros en infracciones graves, y hasta 100.000 euros en infracciones leves.

Para el administrador o directivo responsable a título personal: entre 30.001 y 300.000 euros en infracciones muy graves, entre 10.001 y 30.000 euros en infracciones graves, y hasta 10.000 euros en infracciones leves.

Ambas sanciones son independientes y pueden imponerse simultáneamente. Además, las infracciones muy graves conllevan prohibición de contratar con el sector público hasta 3 años y pérdida de subvenciones o beneficios fiscales hasta 4 años.

El organismo supervisor es la Autoridad Independiente de Protección del Informante (AIPI), operativa desde septiembre de 2025.

Cómo activar el canal en tu agencia inmobiliaria

Cumplir la obligación no requiere contratar a un despacho de abogados ni dedicar semanas a la implementación. Lexlon es una plataforma diseñada exactamente para esto.

Incluye formulario de denuncia anónima con cifrado extremo a extremo y sin registro de IP del denunciante, canal de comunicación bidireccional para responder al denunciante sin revelar identidades, panel de gestión con alertas automáticas de plazos legales (7 días para acuse, 90 días para resolución), registro inmutable de todas las comunicaciones, subdominio personalizado para tu agencia, y enlace público para cumplir el requisito del artículo 6.3. Alta en 5 minutos. Sin permanencia. Desde 39 €/mes.

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Preguntas frecuentes

¿Estoy obligado si tengo una agencia unipersonal como autónomo? No por la Ley 2/2023. El artículo 10.1.b) exige ser persona jurídica. Si operas como autónomo persona física, no estás obligado a tener canal de denuncias por esta vía, aunque sí tienes otras obligaciones de la Ley 10/2010.

¿Y si tenemos 4 empleados pero operamos como SL? Sí estás obligado. La obligación para agencias inmobiliarias viene de la actividad, no del número de empleados. Una SL que intermedia en compraventas está obligada aunque tenga un solo empleado.

¿El canal de blanqueo que ya tenemos vale? No. El canal de la Ley 10/2010 tiene un ámbito más restringido que el exigido por la Ley 2/2023. Necesitas un canal específico conforme a los requisitos de la Ley 2/2023.

¿Si solo gestionamos alquileres estamos obligados? Depende del importe. Si los arrendamientos que intermediáis superan 10.000 euros mensuales o 120.000 euros anuales por operación, sí estáis incluidos en el artículo 2.1.l) de la Ley 10/2010 y por tanto obligados. Por debajo de esos umbrales, no por esta vía.

¿El canal tiene que estar en nuestra web? Sí, si tenéis página web. El artículo 6.3 de la Ley 2/2023 obliga a incluir información sobre el canal en la página de inicio, en sección separada e identificable. Si no tenéis web, debe ser accesible por otros medios.

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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Lexlon es una herramienta de software. Cada organización es responsable de verificar que su implementación cumple con todos los requisitos legales aplicables a su sector y circunstancias particulares.